Da ja aktuell die Mietpolitik in Deutschland ein großes Thema ist will ich auch mein Bestes dazugeben und ich hoffe ein wenig Aufklärung leisten zu können. Was auch ein großes Thema ist, ist die Kündigung bei Eigenbedarf.
Eine bezahlbare Wohnung zu finden, ist auf dem angespannten Immobilienmarkt schwer. Meldet der Vermieter danach plötzlich Eigenbedarf an und kündigt den Mietvertrag, sind Mieter vielen Ängsten ausgesetzt. Wann müssen sie ausziehen? Wie reichlich Wohnung können sie sich leisten? Massenweise Betroffene fragen sich nichtsdestominder ebenso, ob die Kündigung schlichtwegs rechtens ist?
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Wie kann man sich als Mieter gegen die Kündigung bei Eigenbedarf wehren?
Über 200 Mietern wird nach Schätzungen des Mieterbundes täglich auf Grund Eigenbedarf das Mietverhältnis gekündigt. Nur die wenigsten wagen den Gang vor Gericht, um solcher Praxis ihres Vermieters zu widersprechen. Wir beantworten die Anliegen unserer Leser, ob die Eigenbedarfskündigungen dreiste Kniffe der Vermieter sind und wie die Möglichkeiten der Betroffenen in einem Gerichtsprozess stehen.
Also, ab wann ist nun die Kündigung zwecks Eigenbedarf erlaubt?
Generell dürfen Eigentümer und Vermieter nach eigenem Ermessen über ihre Appartements verfügen. Wollen sie einem Mieter kündigen, müssen sie nichtsdestominder ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen.
Hierbei zählt der Eigenbedarf. Der Vermieter muss trotzdem im Kündigungsschreiben in Ordnung begründen, weswegen der Bedarf gerade in diesem Moment besteht – zum Beispiel, wenn er selbständig oder ein Familienmitglied einziehen möchte.
Ein formloses Anmelden der Ansprüche langt demzufolge nicht.
Zudem müssen Wohneigentümer einige Fristen beachten. Wohnt der Mieter bis zu fünf Jahre in dem Appartement, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Bei einer Mietzeit nebst fünf und acht Jahren vermehrt sich die Frist auf 6 Monate. Wer längere Zeit als acht Jahre in einer Wohnung lebt, muss erst neun Monate nach Eingang der Kündigung bei Eigenbedarf ausziehen.
Eine Sonderregel besteht, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird.
Hier beträgt die Frist außerdem okay und gerne drei Jahre.
Fristen für Kündigung bei Eigenbedarf
Die gesetzliche Staffelung der Kündigungsfristen sieht bei einem Mietvertrag, wenn nichts anderes vereinbart wurde, dann wie folgt aus:
| Mietdauer | gesetzliche Kündigungsfrist |
|---|---|
| null bis fünf Jahre | drei Monate |
| fünf bis acht Jahre | sechs Monate |
| ab acht Jahren | neun Monate |
Biegen sich die Vermieter ihre Rechte bei Kündigungen zurecht wie sie es wollen?
Besonders in Zeiten explodierender Mieten und Kaufpreise kommt es fortlaufend von Neuem einmal zum Missbrauch der Eigenbedarfsregelung. Oftmals wird der Eigenbedarf bloß vorgetäuscht, um innerhalb einer Neuvermietung die Miete dramatisch zu steigern oder via eine Modernisierung einen hohen Verkaufspreis herauszuschlagen.
Vor allem langjährige Mieter sind hiervon betroffen, da ältere Verträge per eingeschränkte Opportunitäten der Mieterhöhung viele Male billiger sind als das momentane Preisniveau.
Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass rund 80.000 Mietern pro Jahr aufgrund Eigenbedarf gekündigt wird. Anhand von Zahlen des Statistischen Bundesamts und Rechtsschutzversicherern geht der Mieterbund hierdurch aus, dass es jährlich 14.000 Gerichtsprozesse aufgrund von Eigenbedarfskündigungen gibt.
Wie kann man sich als Mieter dagegen wehren?
Da eine Kündigung bei Eigenbedarf total begründet sein muss, können Mieter jener widersprechen, wenn sie die Begründung als nicht genügend betrachten.
Stellt sich binnen alledem heraus, dass der Eigenbedarf allein vorgeschoben ist, steht dem Mieter selbst Schadensersatz zu.
Aufgrund dessen sollten Betroffene im Falle der Kündigung vom Eigentümer eine detaillierte Aufklärung darüber erwarten, wie das Appartement in nächster Zeit verwendet werden soll.
Zudem können Mieter beim Widerspruch gegen die Kündigung auf einen Härtefall plädieren.
Wenn gesundheitliche Gründe oder ein komplizierter Wohnungsmarkt für den Mieter die Eigenbedarfskündigung unzumutbar machen, muss er ebendiese laut Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht hinnehmen.
Nicht selten landen Streitigkeiten darüber, was zumutbar ist und was nicht, vor Gericht.
Unzählige Betroffene scheuen gewiss den Gang vor den Richter, überwiegend aufgrund der anfallenden Prozesskosten. Wer sich ungeachtet absichern will, ist mit einer Rechtsschutzversicherung in Ordnung beraten.
Welche Chancen haben die Mieter vor Gericht?
Aktuell weist der Bundesgerichtshof (BGH) darauf hin, dass die Gerichte jeden Einzelfall im Zuge Eigenbedarfskündigungen akkurat begutachten müssen. Oftmals werde zu direkt geurteilt, in dieser Art die Mahnung der Karlsruher Richter.
Ausschlaggebend für die Anweisung sind zwei Verfahren mit andersartigem Ausgang in den Vorinstanzen, die jetzt vor dem BGH verhandelt werden.
- Eine 80-jährige Seniorin lebt seit 45 Annos in ihrer Mietwohnung. Sie leidet an Demenz. Der Besitzer des Appartements, ein Familienvater mit Frau und zwei kleinen Kindern, wohnt bisher in einer kleinen Zweiraumwohnung. Er meldete dieser Tage Eigenbedarf an. Das Berliner Landgericht gab der Mieterin Recht und bewertete die Sache als Härtefall (Az. VIII ZR 180/18).
- Zwei Mieter leben in einer Doppelhaushälfte. Sie haben jeweils mit diversen gesundheitlichen Problemen zu kämpfen. Das Landgericht Halle gleichwohl sieht die Eigenbedarfsansprüche des Vermieters als gerechtfertigt und einen Umzug der beiden Mieter als zumutbar an (Az. VIII ZR 167/17).
Ein Urteil zu den beiden Streitigkeiten wird am 22. Mai 2019 erwartet. Die Richter des BGH betonen, dass es wegen der alternden Bevölkerung zu jedem Zeitpunkt vermehrt zu Härtefällen kommen wird. Die passenden Fälle müssten deshalb „in gebotener Tiefe“ betrachtet werden.
Was dies für die Erfolgschancen der Mieter lautet, ist nun unklar. Prinzipiell genießt das Recht des Eigentümers Vorrang. Mit Hilfe die Praxis der Einzelfallentscheidungen dürfen sich einige Betroffene allerdings berechtigte Erfolgschancen ausrechnen.
Ausführliches zu diesem Thema finden Sie hier:
Eigenbedarfskündigung – Infos und Tipps
Oder vielleicht überlegen Sie sich ja ein Eigenheim zu finanzieren. Hier haben wir natürlich auch Infos und Tipps.
